Mietminderung: Welche Rechte habe ich als Mieter?

Ist die Wohnung nicht frei von Mängel kann die Miete gemindert werden. Doch Vorsicht, unter Umständen droht eine fristlose Kündigung.

Artikelübersicht

Mängelanzeige berechtigt nicht zur Kündigung
Größte Vorsicht bei Mietminderungstabellen aus dem Internet
Vorsicht!
Mängel rechtzeitig beim Vermieter anzeigen
Video: Miete mindern - Wie viel ist wirklich erlaubt? - Heizungsausfall, Wohnungsmängel, Lärm - WISO Tipp
Vor der Mietminderung mit dem Vermieter sprechen

Mängelanzeige berechtigt nicht zur Kündigung

Viele Wohnungen sind mit Mängeln behaftet, die nach deutschem Recht (§ 536 ff.) zu einer Mietminderung berechtigen. Schäden wie Schimmelpilzbildung, defekte Heizsysteme oder Lärm im Haus bringen so manchen Mieter zur Verzweiflung. Dennoch verzichten viele Mietparteien auf ihr gutes Recht und zahlen die Miete trotz Schäden in voller Höhe weiter. Nach Angaben des deutschen Mieterhundes werden so jährlich rund 100 Millionen Euro verschenkt. Warum das so ist hat viele Gründe. Einer davon ist sicherlich die Unkenntnis beziehungsweise Verunsicherung der Mieter was zur Mietminderung berechtigt und wie viel abgezogen werden darf. Schließlich könnte bei der Minderung ein Fehler unterlaufen und es droht die fristlose Kündigung. Zumindest bezüglich der Kündigung durch den Vermieter kann Entwarnung gegeben werden. Sowohl das Bundesverfassungsgericht (Az:1 BvR 1428/88) als auch der Bundesgerichtshof (Az: XII ZR 254/95) haben entschieden, dass eine irrtümlich oder aus Unkenntnis zu hoch angesetzte Minderung der Miete den Vermieter nicht zur Kündigung berechtigt. Allerdings bestätigt die Ausnahme die Regel, das bedeutet, auch Vermieter haben Rechte.

Größte Vorsicht bei Mietminderungstabellen aus dem Internet

Auch wenn die obersten deutschen Gerichte die Rechte der Mieter mit ihren Grundsatzurteilen weitgehend gestärkt haben, ist eine Kündigung durch den Vermieter nicht völlig ausgeschlossen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mangel der Wohnung vom Mieter selbst, sei es vorsätzlich oder fahrlässig, herbeigeführt wurde. Hier hat der Vermieter den Schaden nicht zu vertreten. Daher ist die Mietminderung unrechtmäßig und berechtigt den Vermieter sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses. Im Internet gibt es sogenannte Mietminderungstabellen, die auflisten, welcher Mangel zur Minderung berechtigt und um wie viel die Miete gesenkt werden darf.

Vorsicht!

Doch hier ist Vorsicht geboten, denn diese Tabellen beruhen in der Regel auf deutsche Gerichtsurteile. Doch die Realität sieht anders aus, denn die Gerichte entscheiden stets im Einzelfall und berücksichtigen die Urteile anderer Gerichte nicht. Es sei denn, es handelt sich um ein Grundsatzurteil das für alle Amts und Landgerichte bindend ist. Daher sind die Mietminderungstabellen nur als Richtlinie zu verstehen.

Mängel rechtzeitig beim Vermieter anzeigen

Liegt ein Mangel vor, muss dieser unverzüglich beim Vermieter mündlich, schriftlich oder per Mail davon in Kenntnis gesetzt werden. Nur dann kann die Miete gemindert werden. Dabei ist es ratsam den Vermieter schriftlich ( möglichst Einschreiben / Rückschein), per Fax oder mittels E-Mail zu kontaktieren, damit im Zweifel die rechtzeitige Mängelanzeige bewiesen werden kann. Wichtig ist, dass die Benachrichtigung unverzüglich nach der eigenen Kenntnis von dem Mangel erfolgt. Wird der Mangel zu spät angezeigt, kann das eine Schadensersatzforderung vom Vermieter zur Folge haben und der Mieter verliert sein Recht auf Mietminderung. Zudem sollte die Mängelanzeige mit einer angemessenen Frist zur Behebung des Schadens verbunden sein. Verstreicht die Frist, kann die Miete noch weiter gemindert werden oder der Mieter beauftragt auf Kosten des Vermieters einen Handwerker mit der Mängelbeseitigung.

Video: Miete mindern – Wie viel ist wirklich erlaubt? – Heizungsausfall, Wohnungsmängel, Lärm – WISO Tipp

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Vor der Mietminderung mit dem Vermieter sprechen

Kein Mieter muss eine mangelhafte Wohnung hinnehmen. Eine Mietminderung kann da ein probates Druckmittel gegenüber dem Vermieter sein. Doch sollte zuvor ein persönliches Gespräch gesucht werden, denn in der Regel will kein Vermieter riskieren, dass der Schaden in der Wohnung unter Umständen noch größer wird.

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Klaus Peters

Klaus Peters, 1970 in Dresden geboren, hat vor 10 Jahren seinen Handwerksmeister an der Meisterschule Hannover gemacht. Seit 2001 arbeitet und lebt der Frauenschwarm als selbständiger Handwerker (Gas & Wasser) in Berlin. Seit sein Sohn ihm vor zwei Jahren das Internet näher gebracht hat, ist der Naturliebhaber und Angler mittlerweile ein passionierter Blogger und Online-Redakteur in seiner Branche. Texte zu den Themen Garten, Möbel, Ein- und Umzug sowie Dekoration und Bau sind sein täglich Brot.