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Der Kauf einer Wohnung ist ein großes Projekt. Gibt es beim Hauskauf schon etliche Details rundum zu beäugen, so muss bei einem Wohnungskauf noch genauer hingeschaut werden. Denn die Wohnung ist nur ein Bestandteil eines Gebäudes und an dem Drumherum erwirbt der Käufer nur Anteile. Was rund um die Finanzierung, die Suche und die Tücken zu beachten ist, erklärt dieser Artikel.
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist ein großes finanzielles Projekt, das entsprechend geplant werden sollte. Doch worauf kommt es dabei an? Bildquelle: @ Grant Lemons / Unsplash.com
Budget festlegen: Wie viel Geld steht für den Kauf der Wohnung zur Verfügung?
Bevor es wirklich an den Kauf geht, ist zwar viel träumen erlaubt, doch ohne die Festlegung des Budgets steht der Kauf zugleich in den Sternen. Aber wie errechnet sich ein Budget eigentlich? Immerhin wäre es vermessen zu sagen, dass diese und jene Summe ausgegeben wird. Gut, sicherlich haben einige Menschen genau diese Summe längst angespart, doch die meisten Kaufinteressenten müssen planen:
- Einkünfte – welche Einkünfte stehen Monat für Monat fest zur Verfügung? Wichtig ist, bei diesen Einkünften keinerlei Bonuszahlungen mit einzurechnen. Sicherlich gehören diese Gelder auch zu den Einnahmen, doch handelt es sich bei Prämien um Zusatzgelder, die niemals fest in eine Finanzplanung einbezogen werden sollten. Stattdessen können solche Gelder später für Sondertilgungen genutzt werden.
- Ausgaben – welche Kosten werden monatlich fällig? Ein Fehler wäre es, aus dieser Liste die Mietkosten vollständig herauszurechnen. Zwar fällt die Miete mit dem Kauf weg, doch müssen für Wohnungen (und Häuser) auch Gelder zurückgelegt werden. Zudem fallen die Kreditkosten an.
- Pufferbeträge – gerade aktuell gilt, jetzt schon gutes Geld zur Seite zu legen. Die Energiekosten werden hoch und nicht nur fällt nach dem Umzug noch eine Nebenkostenabrechnung der Altwohnung an, auch in der eigenen Wohnung sind Nebenkosten fällig. Zusätzlich zu diesem Betrag sollte monatlich ein fixer Betrag für Reparaturen, Notausgaben oder Ähnliches beiseitegelegt werden.
- Ergebnis – das Ergebnis aus dieser Rechnung gibt die mögliche monatliche Kreditrate vor. Aus dieser lässt sich nun, aufs Jahr gerechnet und mit der Laufzeit multipliziert, das Budget für die Eigentumswohnung errechnen. Dies stellt eine wichtige Planungsgröße
Natürlich spielt auch etwaiges Eigenkapital eine tragende Rolle. Es wird gesagt, dass mindestens die gesamten Kaufnebenkosten über das Eigenkapital gestemmt werden sollten. Je nach Bundesland ist mit 12 – 15 Prozent der Kaufsumme zu rechnen.
Objektsuche: Immer mehrere Eisen im Feuer haben
Wer sein Budget kennt, der kann sich nun auf die tatsächliche Wohnungssuche begeben. Allerdings sollte das Budget nicht vollständig ausgereizt werden, denn meist werden doch noch kleinere Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen in der Wohnung fällig, die gestemmt werden müssen. Diesbezüglich haben Käufer mit Bonuszahlungen wieder einen Vorteil, denn diese Kosten können sie mitunter aus den Einkünften selbst übernehmen. Aber was gilt hinsichtlich der Suche?
- Region – nun, die meisten Menschen haben eine recht genaue Vorstellung davon, wo sie eine Wohnung erwerben möchten. Meist ist es die Region, in der nun schon gelebt wird. Kindergarten, Schule, Arbeitsplatz – wer die Eigentumswohnung selbst bewohnen möchte, der hat räumlich nur einen eingeschränkten Spielraum. Dennoch gilt, auch mal ein wenig über den Tellerrand herauszublicken. Wie schaut die Lage in der Nachbarstadt aus? Wie im Umkreis der Stadt? Hebt sich mitunter auch ein Stadtteil besonders hervor?
- Objekte studieren – online ist es ein Leichtes, Wohnungen schon im Vorfeld zu studieren. Schon für den ersten Überblick hilft es, so viele Wohnungen, wie nur möglich, über die Bilder anzusehen. Diese Vorgehensweise hilft bei der späteren Suche.
- Wohnungssuche – drei Wege sind recht gängig: Die Selbstsuche, die aber auch meist einen Makler (vom Verkäufer) miteinbezieht, die Vermittlung über die Bank oder die Suche über einen selbst beauftragten Makler. Der letzte Weg hilft teils, da der Makler schon eine Vorauswahl trifft und nicht selten über Verkaufsobjekte Bescheid weiß, die gar nicht öffentlich angeboten werden. Dafür kostet die Beauftragung natürlich.
- Besichtigung – bei der ersten Besichtigung ist es ratsam, viele Fotos zu machen und unbedingt Stift und Zettel mitzunehmen. Oft gehen Details in der Aufregung Kommt eine Wohnung tatsächlich infrage, so ist die Beauftragung eines Sachverständigen sehr sinnvoll. Sicher, die Beauftragung kostet wieder, doch wer nicht selbst vom Fach ist, der kann Mängel teils kaum erkennen. Bei einer Anschaffung im höheren sechsstelligen Bereich sollte diese Ausgabe möglich sein, zumal Mängel mitunter zu einer Senkung des Verkaufspreises führen können.
Rund um den Wohnungskauf ist auch zu klären, ob es in dem Haus eine Eigentümergemeinschaft gibt. Weshalb dies so wichtig ist, wird später erklärt.
Finanzierung klären: Was ist dabei wichtig?
Auch Hauskredite lassen sich heute online vergleichen. Liegt schon ein konkretes Objektangebot vor, kann dieses der Bank mit eingereicht werden. Aber was ist bei der Finanzierung wichtig?
- Kosten – wie hoch sind die Kosten für den Kredit? Die Baufinanzierungszinsen steigen langsam. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, den markt zu kennen und nach einem Vergleich online den Wohnungskredit günstig abzuschließen. Schon kleinere Zinsunterschiede sorgen häufig dafür, dass die Gesamtkosten am Ende erheblich voneinander abweichen.
- Tilgung – die Tilgungsquote muss so gewählt werden, dass vom ersten Monat an nicht nur die Zinsen, sondern auch die Kreditsumme abgetragen wird. Das ist für die spätere Anschlussfinanzierung essenziell. Es wird empfohlen, möglichst eine Tilgungsquote von vier Prozent anzustreben. Rund um die Tilgung ist das Thema der Sondertilgung interessant. Ist sie jährlich kostenlos möglich und wie wird sie geregelt? Ist sie in ihrer Höhe begrenzt? Sondertilgungen ermöglichen es Kreditnehmern, flexibel die Tilgung zu erhöhen und somit die Zinskosten unter dem Strich zu senken.
- Zinsbindung – bei den noch recht niedrigen Zinsen bietet sich eine Bindungsfrist von zehn Jahren und mehr an, während bei hohen Zinssätzen die Bindung stets kürzer gewählt wird. Eine lange Zinsbindung garantiert jedoch, einen guten Teil des Kredits abgetragen zu haben, bevor sich das Zinsniveau für einen selbst verschlechtert.
Bei der Finanzierung ist es möglich, Eigenleistung als Eigenkapital oder als zusätzliches Kapital anrechnen zu lassen. Bis zu fünfzehn Prozent der Darlehenssumme können Wohnungskäufer auf diese Weise noch zusätzlich einbringen. Diese Form der Eigenleistung bezieht sich jedoch auf einfache Arbeiten. Wer selbst von Fach ist, Freunde oder Familienangehörige aus fachmännischen Gewerken hat, der kann noch höhere Quoten erzielen. Es ist dann aber ein Nachweis über die Eignung notwendig, zudem dürfen die Fachleute einzig Arbeiten aus ihrem Bereich durchführen. Sprich: Der Elektriker darf nicht nebenbei die Wasserrohre verlegen.
Weitere Tipps und die Eigentumsgemeinschaft
Wohnungseigentumsgemeinschaften füllen die Schreibtische von Rechtsanwälten und Richtern zugleich. Sie sind in Mehrfamilienhäusern recht gängig. Aber was bedeuten sie?
- Gemeinschaftschaftseigentum – jeder Eigentümer besitzt seine Wohnung, aber über sie einen Anteil an dem Haus. Über diesen kann er natürlich nicht alleinig bestimmen, sondern muss die anderen Eigentümer mit ins Boot holen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören: Fassade, Dach, Heizungsanlage, Flurbereich, Gartenbereich, Stellplätze/Tiefgarage, gemeinschaftliche Kellerräume.
- Wichtig – wie ist die Regelung in dem Haus? Gemeinschaftsverträge fallen zwar unter das neue WEG, in einigen Häusern bestehen aber immer noch Verträge nach dem alten Recht. Während neue Verträge bei gemeinsamen Abstimmungen die einfache Mehrheit festsetzen, sagen andere, dass Abstimmungen zu 100 Prozent beschlossen werden müssen. Letzteres gibt immer Konfliktpotenzial.
- Nachfrage – vor dem Wohnungskauf in einer WEG ist es ratsam, ein wenig zu recherchieren. Wie ist das Verhältnis der anderen Eigentümer? Gibt es einen Querschläger, der immer dagegenschießt? Ein Querschläger in Verbindung mit der absoluten Mehrheit bei Entscheidungen ist nahezu ein Garant dafür, oft einen Rechtsanwalt zu beauftragen.
Ebenso wichtig ist bei einem Wohnungskauf, persönliche Vorlieben vor dem Kauf abzuklären und vertraglich festzuhalten. Darf beispielsweise eine Wandladestation in der Tiefgarage oder der Garage installiert werden? Sind Markisen auf dem Balkon erlaubt? Katzennetze? Da alles, was auf dem Balkon oder der Terrasse geschieht, auch einen Einfluss auf das Aussehen des Hauses hat, muss meist die Eigentümergemeinschaft mit ins Boot geholt werden.
Wichtig: Unabhängig davon, was andere Eigentümer oder Mieter in dem Haus machen, sollten sich Käufer immer vertraglich absichern. Aber was ist mit gewünschten Umbauten in der Wohnung?
- Renovierung/Modernisierung – innerhalb der eigenen vier Wände steht es Eigentümern frei, ihre Wünsche vollends umzusetzen. Alles, was sich hinter der Wohnungstür befindet, gehört dem Käufer.
- Ausnahmen – Umbauten, die die Statik des Hauses betreffen oder den anderen Wohnungen schaden könnte, müssen wiederum von der Gemeinschaft beschlossen und genehmigt werden. Wer einen Durchbruch zwischen zwei Zimmern wünscht, der muss diesen genehmigen lassen, sofern es sich um eine tragende Wand handelt. Dass dieser Durchbruch dann von einem Fachmann durchgeführt werden muss, sollte selbstverständlich sein. Wer einen Kamin im Wohnzimmer wünscht und dafür den Schornstein nutzen oder erstellen lassen muss, der benötigt ebenfalls die Erlaubnis, da es sich um einen Eingriff in die Bausubstanz handelt.
- Balkon – meistens, jedoch nicht immer, gilt eine feste Regel: Alles, was fest mit der Fassade verbunden ist, muss genehmigt werden. Eine Klemmmarkise ist häufig problemlos zu installieren, eine Markise, die die mit der Decke der Loggia verbunden ist, nicht.
Bei Eigentümergemeinschaften ist es im Regelfall so, dass jeder Eigentümer monatlich eine bestimmte Summe auf ein Konto einzahlt. Das Geld wird angespart, um Hausreparaturen durchführen zu können. Meist zahlen Eigentümer auch die monatlichen Nebenkosten in einen Topf.
Nicht jede Wohnung gehört allerdings zu einer Eigentümergemeinschaft. In kleineren Häusern werden teils auch vom Hauseigentümer ein oder zwei Wohnungen veräußert. Meist ist es aber auch hier so, dass gemeinsame Regelungen gefunden werden, die beispielsweise Reparaturen oder Modernisierungen betreffen. Das Dach eines Hauses geht schließlich jeden Bewohner etwas an.
Der Traum von der Eigentumswohnung ist etwas Wunderbares, jedoch existieren auch viele Stolperfallen. Bildquelle: @ Francesca Tosolini / Unsplash.com
Fazit – bei Wohnungskäufen auch vor der Wohnungstür gut hinsehen
Eine Eigentumswohnung ist eine zukunftsträchtige Anschaffung, die mitunter viel Spaß machen kann. Allerdings erwerben Käufer nur einen Teil an einem Haus und wie kompliziert Nachbarn sein können, weiß wohl jeder. Eigentümergemeinschaften können sich als problematisch erweisen, weshalb es ganz gut ist, vor dem Kauf ein wenig mit den anderen Mietern oder Eigentümern im Haus zu sprechen (oder die Nachbarn zu fragen). Probleme rund um Lärm, Gartenbenutzung oder Zulieferverträge lassen sich so recht gut umgehen.
Bildnachweis Titelbild: iStock – Sundry Photography
Klaus Peters
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